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    人民網(wǎng)
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    老舊小區(qū)改造 讓城市更宜居(金臺視線·關(guān)注城市更新·宜居篇)

    本報(bào)記者 孫立極 吳 君 史一棋
    2024年09月23日08:19 | 來源:人民網(wǎng)-《人民日報(bào)》
    小字號

      黨的二十屆三中全會《決定》提出“建立可持續(xù)的城市更新模式”。當(dāng)前,我國不少城市尤其是特大城市已步入存量發(fā)展階段,城市更新成為城市建設(shè)改造的主要模式,通過維護(hù)、整建、拆除、完善公共資源等方式,對城市空間資源重新調(diào)整配置,使之更好滿足人們的需求,更好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際。在城市更新中,各地探索出不少新經(jīng)驗(yàn),也遇到了困難和挑戰(zhàn)。“讀者來信”版推出“關(guān)注城市更新”系列報(bào)道,總結(jié)近年來城市更新中的經(jīng)驗(yàn),為建設(shè)宜居、韌性、綠色、人文、智慧城市提供借鑒。

      ——編  者  

     

    編輯同志:

      一個多月前,筆者所在社區(qū)實(shí)施老舊小區(qū)改造工程。不用交費(fèi),就能改善居住條件和居住環(huán)境,老百姓都覺得是一件貼民心、解民憂的好事。

      我住的那棟樓,一個月前就搭起架子準(zhǔn)備做樓頂防水,計(jì)劃10天完成。不料因下雨天多等原因,一個多月過去了,仍未完工。居民進(jìn)出樓門都得格外小心。去年給樓體加保溫層,樓房周邊挖開的管溝遲遲沒有修復(fù),陰雨天時特別影響居民出行。

      筆者認(rèn)為,天氣當(dāng)然不是人能決定的,但施工可以盡量選擇在雨水少、晴天多的春秋兩季。其次,在老百姓日常生活的場地上開工,施工單位要盡可能集中人力物力,盡快完成,不留尾巴。而且,應(yīng)該把噪聲較大的工程盡量安排在非午休、非周末時段,做到少擾民、不擾民,這樣群眾感受和體驗(yàn)會更好。實(shí)施改造工程應(yīng)該以人為本,多站在群眾角度換位思考,這樣才能得到更多群眾的認(rèn)可。

      山東青島市  房勝林

     

      打造宜居城市,對老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升是重中之重。2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)城市更新,提出“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”。截至2023年年底,我國累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過25萬個,這項(xiàng)民生工程被越來越多的老百姓認(rèn)可。

      與此同時,本報(bào)也接到山東青島市房勝林等讀者反映老舊小區(qū)改造中出現(xiàn)的一些問題,如施工質(zhì)量不夠高、項(xiàng)目選擇重表輕里、后續(xù)維護(hù)不足等。為此,本報(bào)記者分赴湖北、山東、遼寧、湖南等地調(diào)查采訪,訪問專家學(xué)者、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人,為把民生好事辦好提出建議。

      施工擾民、工程質(zhì)量差、改造重表輕里,是居民反映較多的問題

      山西忻州市一名網(wǎng)友今年3月在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴,小區(qū)暖氣分戶改造時,施工人員在樓板打孔,打了一個不合適,只好在旁邊又打一個。當(dāng)?shù)亟值擂k事處回復(fù)說,開孔位置最初以墻為坐標(biāo)設(shè)定,不料各樓層墻體厚度不一,導(dǎo)致位置偏斜,只好重新開孔。

      老舊小區(qū)建成年代較早,普遍存在失養(yǎng)失修失管等問題,改造工程涉及內(nèi)容雜、范圍廣。如果施工前期調(diào)查不夠、方案設(shè)計(jì)不細(xì)致,施工過程中未做好溝通和統(tǒng)籌,就會影響改造效果和居民感受。

      除了質(zhì)量問題,施工過程擾民也是投訴熱點(diǎn)之一。有居民反映,小區(qū)改造時,施工隊(duì)為柵欄噴漆前沒通知車主挪車,導(dǎo)致不少車輛沾上油漆;有的施工隊(duì)做樓頂防水時遇到下雨,沒采取應(yīng)急措施,導(dǎo)致頂樓住戶家中大面積漏雨、停電;有的沒預(yù)警突然停電很久,導(dǎo)致冰箱內(nèi)食材變質(zhì)……凡此種種,給居民生活造成困擾。

      還有居民質(zhì)疑小區(qū)改造項(xiàng)目重表輕里。湖北武漢市某小區(qū)的健身廣場,一位老先生抱怨:小區(qū)改造“看起來漂漂亮亮,但實(shí)際上漏水很嚴(yán)重”。這個小區(qū)2021年改造完成后面目一新,但當(dāng)時并未改造戶內(nèi)上下水管。近兩年幾乎每年都有一兩次自來水爆管導(dǎo)致停水維修。

      很多老舊小區(qū)改造時只更換樓外的主供水管道,即使一些小區(qū)后來應(yīng)居民要求更換了部分戶內(nèi)上下水管道,仍存在銜接不佳的問題。黑龍江哈爾濱市讀者劉先生說,小區(qū)目前又來更換上下水管了。“前兩年來換過一次。我家是一樓,入戶工人沒找著地下主管位置,就不想換我家和主管之間那段。”留段銹管,還會漏水,他不同意,當(dāng)時就沒換成。

      “過去幾十年城市發(fā)展比較快,有的地方考慮不盡周全。比如把壽命較短的管線直接埋在壽命較長的水泥中,導(dǎo)致老舊水電管線維修更換難。”清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授黃鶴說,多層住宅建筑也常因管線問題導(dǎo)致鄰里不和。

      通過建筑師負(fù)責(zé)制、責(zé)任規(guī)劃師制等新管理模式,提升改造品質(zhì)

      “涉及千家萬戶,工作千頭萬緒。”一名住建部門負(fù)責(zé)人這樣形容老舊小區(qū)改造工程。湖北武漢市東亭社區(qū)黨委書記王學(xué)麗告訴記者,他們社區(qū)2021年改造期間,每天找來的人不斷,有人不想在自家門前設(shè)停車位,怕有尾氣;有人家里有老鼠洞,想請施工人員順便堵一下……還有想不到的各種狀況:涂瀝青時,道路不平,有人摔掉了指甲蓋,要求賠錢;做圍墻時,整棟樓都架了腳手架,怕有小偷偷盜,晚上要派人值守。

      中國中建設(shè)計(jì)研究院有限公司建筑科創(chuàng)中心負(fù)責(zé)人凌蘇揚(yáng)表示,老舊小區(qū)每樓每戶特點(diǎn)不同、需求不同,而作為項(xiàng)目主導(dǎo)方代表,街道或社區(qū)人力有限。近年來,以建筑師負(fù)責(zé)制的管理模式提升城市更新的品質(zhì)和效能,北京等地進(jìn)行了不少探索。新模式下,建筑師要對從設(shè)計(jì)管理、材料工藝工法優(yōu)選到成本控制、施工技術(shù)監(jiān)管等項(xiàng)目改造全過程負(fù)責(zé),“從坐在辦公室等有問題再回應(yīng),轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯拥绞┕がF(xiàn)場檢查、把關(guān),不僅主導(dǎo)技術(shù)和成本控制,還要作為街道和社區(qū)的技術(shù)代表與建設(shè)方、施工方、居民溝通。”凌蘇揚(yáng)說。

      遼寧沈陽市房產(chǎn)局住宅區(qū)域更新部副部長趙曉川也表示,在老舊社區(qū)改造實(shí)踐中,他們充分發(fā)揮責(zé)任規(guī)劃師的引領(lǐng)與監(jiān)督作用,“責(zé)任規(guī)劃師全面采集居民意見,組織研討會議,在填補(bǔ)社區(qū)服務(wù)短板、推進(jìn)適老化無障礙化等方面提出建議,并全過程監(jiān)督管理項(xiàng)目進(jìn)展情況,使其質(zhì)量最優(yōu)化。”

      河南省某市城建局工作人員戚紅斌來信表示,在城市更新項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)時,要千方百計(jì)把對群眾的打擾降到最低。“比如在破損道路施工時,充分考慮兩邊商業(yè)門店的現(xiàn)實(shí)利益,做好導(dǎo)流分流,盡量不在生意高峰期施工……只要我們一線施工人員多點(diǎn)同理心,就能把群眾的損失降到最低。”

      “小區(qū)改造就像是所有居民家里同時裝修。廣泛征求意見,充分與居民溝通,是提高居民滿意度的關(guān)鍵所在。”凌蘇揚(yáng)曾以建筑師身份參與多個小區(qū)改造,她說:“我們每周都去開施工現(xiàn)場會,把所做的事情、遇到的困難都告訴居民,講清解決方案,請大家一起選擇。記得一次溝通會,在溝通清楚困難及利弊后,現(xiàn)場居民一起鼓掌,讓人感動。”

      湖北黃石市紅旗橋社區(qū)楓葉山小區(qū)則由樓棟代表組建自治改造委員會。委員會主任沈福聲介紹:“我們先告訴大家施工到家會怎么樣、將來改造完會什么樣。充分了解后,即使施工時出狀況,大家也會理解。”他們也是義務(wù)監(jiān)督員。“我?guī)缀趺刻焱砩隙荚谛^(qū)轉(zhuǎn)一圈。有一次,我發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口的污水管外高、里低,就請施工隊(duì)改正,不然污水排不出去。”沈福聲說。

      調(diào)動居民積極性,吸引社會資金參與,豐富投資渠道

      當(dāng)然,老舊小區(qū)改造中也有偷工減料的現(xiàn)象。來自山東審計(jì)系統(tǒng)的蔡猛指出,老舊小區(qū)改造資金主要以國家專項(xiàng)資金和地方配套為主,“在地方財(cái)政壓力較大的背景下,難以保證有充足資金支持小區(qū)改造。一方面,導(dǎo)致施工方對老舊小區(qū)改造項(xiàng)目態(tài)度不積極,偷工減料、虛報(bào)工程量、延期完工等問題常常出現(xiàn)。另一方面,主管部門為了完成改造指標(biāo)而選擇投資少、見效快的改造內(nèi)容進(jìn)行選擇性改造。”

      有小區(qū)因改造資金不足而停工。一名云南大理市的網(wǎng)友今年6月在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言說,自己所在小區(qū)2021年7月實(shí)施改造,2022年2月完成屋頂防水和外立面粉刷后就停工到現(xiàn)在。大理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)說,小區(qū)改造資金以國家補(bǔ)助為主,其余由市政府及居民自籌。因籌集資金不足,未能按合同約定及時足額撥付施工單位。

      對此,安徽六安市讀者羅福驤來信建議,應(yīng)該著力豐富投資模式,探索將原來的單一政府投資模式,轉(zhuǎn)變?yōu)檎块T主導(dǎo)、社會資本參與、自籌資金平衡的投資模式,促進(jìn)項(xiàng)目投資的多元化、市場化、合理化,將片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)與城市更新內(nèi)容密切聯(lián)系起來。

      湖南津市市105街區(qū)改造時,總投資的38%來自社會資本,其中津市市供銷社和城發(fā)集團(tuán)合計(jì)投入1043萬元,用于改建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地、105驛站等。街區(qū)還通過停車位、廣告位等產(chǎn)生現(xiàn)金流,平衡改造支出和后期運(yùn)營成本。

      正在建設(shè)的湖北武漢市青山區(qū)21街坊,則通過合作社的形式解決了資金難題。21街坊的4棟建筑均為C級危房,因缺乏資金無法拆遷改造。去年底,小區(qū)居民、產(chǎn)權(quán)單位共同成立合作社,與開發(fā)企業(yè)簽約進(jìn)行“原拆原建”式改造。新樓宇除滿足原住戶回遷需求外,還將由開發(fā)企業(yè)作為商品房出售。居民張想英高興地說:“我家原來70平方米,補(bǔ)交25萬元就可選擇85平方米的住房,按市場價在這個地段是買不下來的。”創(chuàng)新模式不僅改善了居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開了發(fā)展新思路。

      “老舊小區(qū)公共空間、配套設(shè)施普遍不足,缺少如社區(qū)中心、活動室等公共活動場所。”遼寧沈陽市大東區(qū)萬泉街道黨工委書記劉兵說,要增加養(yǎng)老托幼、公共衛(wèi)生、社群服務(wù)等配套設(shè)施,需要深入挖潛。

      近日,在津市市柏枝林社區(qū)105街區(qū),記者看到街區(qū)內(nèi)有許多休閑、健身廣場。“費(fèi)了許多功夫打破圍墻、拆除違建。”津市市住房保障服務(wù)中心老舊小區(qū)改造工作負(fù)責(zé)人魯明子介紹,“這個街區(qū)由十幾個老舊小區(qū)組成,有的小區(qū)只有兩三棟建筑,還圍著院墻,違章建筑隨處可見。”他們通過政策引導(dǎo),如主動拆除圍墻的居民可優(yōu)先使用公共服務(wù)資源,實(shí)現(xiàn)了“零補(bǔ)償”拆除違建。

      推倒第一道圍墻時,王學(xué)麗說,她坐在辦公室里忐忑不安地等著居民來抗議,“有的老人很生氣,我就不斷解釋”;拆違建時,一名情緒激動的居民直接將王學(xué)麗推倒在地,“我原諒他動手,但要求他必須同意拆掉違建”……

      拆違建、推圍墻做的是居民工作,難點(diǎn)在于居民意見不統(tǒng)一。寧夏銀川市西環(huán)小區(qū)一直沒有停車位。近日,社區(qū)就規(guī)劃停車位問題對西環(huán)小區(qū)居民進(jìn)行入戶調(diào)查,截至9月初,收到超過八成居民的反饋,顯示同意和不同意的居民比例相差不到3個百分點(diǎn),矛盾十分突出。目前很多地方大力推動的為老舊多層建筑加裝電梯工作,也常因單元居民意見不統(tǒng)一而不了了之。

      僅有200多萬元改造資金的湖北黃石市花園路社區(qū)郭新三房,房屋擁擠、巷道逼仄,卻通過增強(qiáng)居民認(rèn)同感,令環(huán)境煥然一新,還拓展了社區(qū)功能。讓居民變旁觀為參與和融入的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在哪里?社區(qū)黨委書記徐春燕說:“去年中秋,社區(qū)里有堆垃圾,我們3名工作人員一早拿著鐵鍬動手清理。干著干著,不斷有居民加入,最后大家還集資雇車運(yùn)走垃圾。”從此,社區(qū)與居民形成良性互動,大家自發(fā)拆除違建、出資出力出場地,建成民俗館、電影院、烘焙坊等社區(qū)公共空間。

      養(yǎng)成居民物業(yè)有償服務(wù)意識,完善住房體檢及日常維護(hù)制度

      小區(qū)改造完成后,一些地方重建設(shè)、輕管理,疏于后續(xù)維護(hù),也造成一些問題。河北邯鄲市讀者張先生說,近幾年,政府投入大量經(jīng)費(fèi)對許多老舊小區(qū)進(jìn)行改造,這是利民好事,但改造后很多小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上,時間一久便重回臟亂差狀態(tài)。河南平頂山市一名網(wǎng)友留言說,小區(qū)改造后一直沒有物業(yè)服務(wù)公司,院里的車停放無序,屢屢發(fā)生電瓶被盜事件。

      很多老舊小區(qū)改造前沒有物業(yè)服務(wù)公司,居民也沒有交物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。黃石市紅旗橋社區(qū)黨委書記潘兵介紹,因?yàn)橥\囐M(fèi)問題,居民發(fā)生過激烈沖突,甚至報(bào)了警。而改造后引入的第一家物業(yè)公司,因?yàn)榫用窨咕苁召M(fèi)而提前退出。2022年底,他們引入新物業(yè)公司,前半年不收費(fèi),專心搞服務(wù),才逐漸獲得居民認(rèn)可。同時,社區(qū)、業(yè)委會不斷做工作,通過居民議事廳協(xié)商達(dá)成共識,只要車主一次性交全年物業(yè)費(fèi),可用停車費(fèi)部分抵減,大家才慢慢接受。如今,小區(qū)物業(yè)費(fèi)可以收到八九成。

      黃鶴建議,建立一套依據(jù)設(shè)施生命周期制定的體檢維修制度。“目前老舊小區(qū)整修改造往往是完成統(tǒng)一任務(wù)要求,或是對出現(xiàn)嚴(yán)重問題的部位進(jìn)行搶救式維修。實(shí)際上,理想方式應(yīng)該是對房屋做好日常維護(hù)、定期體檢,既有助于延長住宅建筑的壽命,也可以減少資源投入。”她說。

      近日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人王勝軍透露,國家將加快推進(jìn)房屋定期體檢制度、房屋保險(xiǎn)制度以及房屋養(yǎng)老金制度建設(shè),為房屋體檢、維修提供資金保障。

      黃鶴還強(qiáng)調(diào),住房維修保障制度體系要形成閉環(huán)。例如,從法律上講,舊房改造應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人出資。對于居民沒有能力維修的危房,可借鑒國際經(jīng)驗(yàn),由指定機(jī)構(gòu)購買,進(jìn)行安全改造,完成后以合理價格出售,原產(chǎn)權(quán)人擁有優(yōu)先購買權(quán)。通過類似規(guī)定建立起一套閉環(huán)制度,為住宅常態(tài)化維護(hù)提供制度保障。

     

      版式設(shè)計(jì):張芳曼

      《 人民日報(bào) 》( 2024年09月23日 07 版)

    (責(zé)編:王郭驥、張雋)

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